Che si tratti di grandi terrazzi o balconi di modeste dimensioni, chiunque abiti in città ha desiderato, almeno una volta in questo lungo anno di “lockdown”, di sfruttare al meglio le aree esterne della propria abitazione.
Per poter costruire o installare strutture che permettano di proteggersi dal sole, dal vento e dagli sguardi dei vicini di casa, occorre tuttavia prestare particolare attenzione alle caratteristiche che i manufatti devono presentare per poterle realizzare senza il rilascio da parte dell’Amministrazione di un permesso di costruire. In generale, occorre premettere che le opere soggette ad edilizia libera sono quelle caratterizzate da precarietà (cioè facilmente removibile senza che siano necessarie demolizioni), temporaneità e dimensioni limitate.
Quanto detto, a scanso di ogni equivoco, comporta innanzitutto la non libera installazione delle “verande”, cioè di quelle strutture chiuse sui lati da superfici vetrate o altri materiali trasparenti, apribili all’occorrenza tramite finestre scorrevoli o a libro. Simili opere determinano un aumento della volumetria e una modifica della sagoma dell’edificio e pertanto necessitano di rilascio del titolo abilitativo: come più volte ribadito dalla giurisprudenza “una veranda è da considerarsi, in senso tecnico-giuridico, un nuovo locale autonomamente utilizzabile e difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee e contingenti con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così il godimento dell’immobile”.
Non necessitano di permesso di costruire, invece, i “pergolati” e le “pergotende”. Quest’ultima è un'opera costituita non dalla struttura in sé, ma dalla tenda, quale elemento di protezione dal sole o dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all'estensione della tenda (cfr. Consiglio di Stato, n. 840/2021; Consiglio di Stato, n. 4472/2019). Un pergolato, inteso quale struttura con una funzione ornamentale, realizzato in una struttura leggera in legno o in altro materiale di minimo peso, facilmente amovibile in quanto privo di fondamenta, che funge da sostegno per piante rampicanti, attraverso le quali realizzare riparo e ombreggiatura di superfici di modeste dimensioni può ritenersi sottratto al regime del permesso di costruire soltanto e nei limiti in cui la sua conformazione e le sue ridotte dimensioni rendano evidente e riconoscibile la finalità di arredo dell'immobile cui accede (TAR Campania, n. 2739/2020). Entrambi i manufatti dunque, assolvono ad una funzione meramente accessoria o ornamentale e devono presentare una struttura leggera in legno o in altro materiale di minimo peso, facilmente amovibile.
In realtà, una considerazione si impone: tettoie, pergolati, pensiline e gazebi, pur apparentemente simili, possono rappresentare manufatti tra loro anche significativamente differenti per dimensioni, struttura ed impatto urbanistico e possono essere assoggettati a regimi completamente diversi, anche a seconda del regolamento comunale di riferimento. In generale, può dirsi che tali strutture sono sottratte all’obbligo del permesso di costruire soltanto e nei limiti in cui la conformazione (removibile e non fissa al suolo) e le ridotte dimensioni rendano evidente e riconoscibile la finalità di arredo dell'immobile cui accede (ad esempio, TAR Campania, n. 2739/2020).
Pertanto, se la struttura principale è solida e permanente e tale da determinare una evidente variazione di sagoma e prospetto dell'edificio (come nel caso di tettorie o pensiline), la stessa sarà soggetta senz’altro al rilascio di idoneo titolo edilizio in quanto “nuova costruzione” (Consiglio di Stato n. 840/2021; n. 4472/2019). Restano fermi – in ogni caso - gli obblighi imposti dal regolamento condominiale e, in generale, l’obbligo di rispettare il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio: il condominio, qualora non vengano rispettati tali limiti, può chiedere la rimozione dell’opera realizzata.
