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Le statistiche

Basilicata, mercato immobiliare in continua discesa: calo anche a Matera

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Non c’è ripresa in Basilicata. Continua il trend negativo del mercato immobiliare residenziale. Le statistiche regionali dell’Agenzia delle Entrate evidenziano dati in rosso, per i valori medi (3.900 euro in meno per unità immobiliare) e per il numero delle transazioni (-5,9%). Il fenomeno interessa entrambe le province, più marcato nel Materano (-8,4% di compravendite), che nella Capitale europea della Cultura -15,6%. Ne parliamo con Pasquale Salvatore, esperto valutatore immobiliare qualificato (Rev).

In generale, a cosa si deve imputare la crisi del “mattone” nella nostra Regione?
«La crisi del mercato immobiliare interessa l’Italia in generale, pur con sfaccettature diverse: la timida ripresa nel 2018 non è un segnale esaltante. Al maggior numero di compravendite (NTN), +6,5%, corrisponde una riduzione del fatturato medio per unità immobiliare di -2100 euro, a conferma della difficoltà di una risalita dei valori che persiste ormai dal 2008. Il risultato negativo della Basilicata è conseguenza di più fattori, ma il principale è sicuramente legato al fenomeno demografico: la diminuzione della popolazione, per emigrazione, decremento delle nascite incide notevolmente sulla domanda al pari della crisi economica; il quadro si completa se si aggiunge che i lucani sono al terzo posto in Italia (dopo Molise e Abruzzo) nella classifica di chi abita in una casa propria, con una percentuale pari all’87,3% (fonte REF Ricerche, 2017), contro una media italiana del 72,3% e il patrimonio immobiliare esistente è di gran lunga maggiore di quello “necessario”».

L’evento Matera Capitale Europea 2019 ha influito sul mercato immobiliare?
«Dalle statistiche emerge che per Matera città e Provincia il mercato delle compravendite non è stato influenzato da Matera 2019. Ricostruendo la serie storica a partire dal 2014, anno della proclamazione di Capitale Europea per la Cultura, il numero delle transazioni e del valore medio sono praticamente stabili per la provincia, mentre per la città capoluogo si registra una minima ripresa. Diverso il discorso per il mercato delle locazioni a Matera: dai dati emerge un incremento negli ultimi periodi. In ogni caso, la domanda del flusso turistico è soddisfatta dalla formula B&B, che ha consentito di ottenere un reddito superiore a quello ricavabile dalla locazione di tipo classico».

Mercato fermo, ma si continua a costruire a Potenza, da via Mazzini a via Ciccotti, da Poggio Tre Galli a Macchia Giocoli, per citare alcuni cantieri. Come è possibile?
«Sono interventi residuali, che vengono realizzati su suoli acquistati tempo fa. Gli imprenditori dovendo rientrare nell’investimento, sono quasi obbligati a continuare le opere, alcune iniziate anni addietro. In genere, riguardano l’attuazione di previsioni urbanistiche relative a interventi di privati e di edilizia convenzionata e sovvenzionata (Ater e Cooperative), di 10 anni fa. Il mercato dei suoli ora è praticamente fermo per cui non si prevedono altri interventi a breve».

Nuove case in aggiunta al patrimonio esistente che stenta a trovare acquirenti. Muoveranno il mercato?
«Sicuramente il valore aggiunto di questi immobili è dato dalla loro qualità generale, dalla sicurezza antisismica, alle performance energetiche, al comfort abitativo. Il tutto si traduce in prezzi più alti rispetto all’usato, anche se non sono quotazioni eccessive se confrontate con quelle di qualche anno fa. Le imprese edili di solito hanno una clientela particolare, con possibilità economiche al di sopra della media, anche perché la prima casa per i figli tira ancora. Ma i margini di guadagno si sono ridotti a fronte di un costo di costruzione addirittura aumentato e non del tutto compensato dal prezzo finale dell’immobile, con un utile d’impresa che si assottiglia».

Cala la domanda e cambiano le tipologie abitative richieste. Vanno rivisti gli strumenti urbanistici?
«Le mutate esigenze abitative, soprattutto in termini di superfici (minori), richiedono sicuramente, dopo 10 anni, l’adozione di altri parametri di riferimento che tengano conto delle nuove politiche tese a ridurre il consumo di suolo. Completati gli interventi in corso per la vecchia pianificazione, va rivisto anche l’impatto di ulteriori nuovi fabbricati o complessi edilizi privilegiando interventi di riqualificazione urbana, a partire da Bucaletto per arrivare a pensare di mettere mano agli edifici realizzati negli anni 60, una parte rilevante del tessuto urbano».

Per rimettere in moto il settore edile le politiche sulla casa non dovranno puntare sul nuovo?
«Assolutamente no! È indispensabile attuare una programmazione finalizzata alla rigenerazione urbana sostenibile per demolire e ricostruire o puntare su un usato di qualità che può diventare competitivo rispetto anche al nuovo. Ma occorre prima di tutto un cambio di mentalità e la disponibilità da parte di chi possiede un immobile ad accettare una riqualificazione che pur riducendo le volumetrie ne aumenta però le prestazioni e quindi il valore».

Quali le criticità del patrimonio edilizio esistente?
«In primo luogo, la sicurezza sismica. Neppure il sisma bonus è riuscito a smuovere il settore. La gran parte dei proprietari di immobili non è nella condizione di poter fruire in modo conveniente dei benefici fiscali previsti e nemmeno la possibilità di cedere alle imprese il bonus si è dimostrata la strada giusta per ottenere i risultati auspicati. Se non si interviene il rischio è di trovarsi davanti a un problema diffuso di città insicure. Se si aggiunge che la gran parte dei fabbricati è energivora, con consumi alti e impattanti sull’ambiente, si comprende la necessità di una revisione sostanziale delle misure che interessano il settore abitativo, puntando su finanziamenti anche a tasso zero a parziale copertura della spesa in aggiunta ai benefici fiscali».

In un mercato “quasi fermo”, il rischio per il proprietario è di svendere o avere aspettative maggiori rispetto al reale valore di mercato. Cosa fare per conoscere il valore del proprio immobile?
«Il settore delle valutazioni immobiliari ha subito negli ultimi 20 anni una vera e propria rivoluzione. Fermo restando i principi dell’estimo, la svolta è rappresentata dall’adozione anche in Italia degli standard internazionali per la redazione di stime trasparenti e oggettive: le Linee Guida emanate dall’ABI, con la Rete delle Professioni Tecniche, Tecnoborsa e altri organismi, su direttive e standard europei (EVS) e norme UNI. Non basta l’esperienza, né il “sentito dire” sul prezzo di vendita in una determinata zona, che alimenta spesso false aspettative. Il venditore e l’acquirente devono essere messi nelle condizioni di conoscere il valore di mercato del bene, rilevandolo da un elaborato con riferimenti chiari, oggettivi e scevri da deduzioni soggettive. Per intraprendere una trattativa finalizzata alla definizione di una compravendita è bene partire da elementi e informazioni sul bene (consistenza, conformità urbanistica e catastale, regolarità edilizia, titolarità) rilevabili in elaborato redatto da un tecnico (di fiducia) esperto in materia di estimo, iscritto a un Collegio o Ordine professionale, dotato di specifica qualificazione attestante i requisiti di conoscenza, abilità e competenze (Norma Uni 11558), in regola con la formazione continua e in possesso di idonea polizza assicurativa, a copertura dell’attività professionale».

Nessun fai da te, quindi?
«Anche l’utilizzo di un qualsiasi vademecum sull’acquisto immobiliare, pur se preciso e approfondito, non può sostituire una consulenza professionale specializzata con valutazioni conformi agli Evs (standard di valutazioni europei) che, oltre ad essere scritta viene illustrata dal redattore».

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