BARI - Immaginiamo che una giovane coppia barese voglia acquistare la prima casa e si attivi per avere un prestito aprendo un mutuo in un istituto di credito. Se è propensa al rischio e richiede un tasso variabile trentennale con un rapporto dell’80% fra il finanziamento (esempio: 200mila euro) e il valore dell’immobile (250mila euro), ipotizzando anche che uno dei due abbia i requisiti per accedere alle agevolazioni sui giovani e quindi abbia meno di 36 anni, la migliore offerta attualmente sul mercato prevede una rata di 741,54 euro al mese, con Tan (il tasso di interesse puro applicato) del 2,02% e Taeg (il tasso effettivo, comprensivo delle spese accessorie) del 2,19%. Se invece un padre di famiglia è meno propenso al rischio e intende richiedere un tasso fisso versando un anticipo maggiore rispetto alla giovane coppia, su un importo richiesto di 175mila euro, rispetto a un valore dell’immobile di 350mila, per un mutuo ventennale la migliore offerta prevede una rata mensile di 975 euro, con Tan 3,05 e Taeg 3,37%. Sono soltanto due delle innumerevoli possibilità di accedere a un finanziamento. Ma, per addentrarsi nella giungla dei mutui, è bene sapere innanzitutto che per ridurre al massimo i rischi, le banche sono diventate molto più circospette nel concedere danaro. Oggigiorno servono garanzie che purtroppo non tutti i candidati riescono a fornire. Fermo restando che senza un contratto di lavoro a tempo indeterminato il prestito si può ottenere soltanto con una fideiussione che sia solida, la quota mensile da restituire non può superare il 40% dello stipendio, una percentuale che tende a scendere sempre più a causa dell’inflazione. C’è dunque da fare un bel po’ di calcoli, cominciando intanto dal presupposto che, a parte eccezioni, le banche concedono capitale fino all’80% del valore dell’immobile a mutuatari che alla scadenza dell’operazione non possono avere più di 75 anni di età.
SITUAZIONE - Si attendono le cifre complessive del 2022 (secondo i Dati Statistici notarili, in Italia nel 2021 i mutui sono stati complessivamente 448.000, con un incremento di oltre il 23% rispetto al 2020 e di circa il 13% rispetto al 2019). Ma, insieme con il rallentamento negli ultimi mesi del mercato immobiliare, c’è stata una frenata anche dei mutui, senza che il rialzo dei tassi di interesse a partire da luglio abbia avuto una particolare incidenza. «Le richieste di mutui per la prima casa - afferma Nicoletta Papucci, direttore marketing di MutuiOnline.it - hanno iniziato a calare, in maniera particolarmente marcata consultando i dati di Bari e provincia, nella seconda parte di quest’anno, a seguito dei problemi legati al tasso dei mutui erogati con garanzia statale che dovevano essere inferiori al Tegm, il Tasso effettivo globale medio calcolato da Banca d’Italia sui mutui erogati nei due trimestri precedenti. Dato che i tassi in due trimestri sono saliti di oltre 200 punti base, era diventato impossibile erogare mutui a tassi così bassi ed erano scomparse le offerte dedicate ai giovani anche in Puglia, causando un crollo delle richieste di mutui per la prima casa. Allargando lo sguardo e raffrontando i dati degli ultimi anni, a partire dal 2014 la quota dei mutui per l’acquisto della prima abitazione sul totale del mix, rispetto al dato storico nazionale e pugliese, è calata per diversi motivi. Tra questi, la discesa dei tassi e l’avanzare delle surroghe, con queste ultime che hanno visto il loro picco tra il 2018 e il 2020 durante il periodo d’oro dei tassi in cui lo spread tra fisso e variabile era minimo e su valori davvero bassi (nel 2020 il variabile medio era 0,92%, il fisso 1,06%). Dal terzo trimestre del 2021, grazie alla norma rivolta agli under 36 per l’accensione di mutui acquisto prima casa, contenuta nel Decreto Sostegni Bis di maggio 2021, si era assistito a un’impennata delle richieste di questa tipologia di mutui. Relativamente a Bari e provincia, l’effetto è stato ancora più prorompente e nei tre trimestri compresi tra ottobre 2021 e giugno 2022 si è anche superato il 70% del mix per i mutui acquisto prima casa. Poi, appunto, si è registrato un rallentamento».
Qual è la previsione per il prossimo anno?
«Secondo i dati di Assofin, i flussi sono calati del 4% rispetto al 2021, ma rimangono in aumento del 26% rispetto al 2019, poco prima dello scoppio della pandemia. Ovviamente lo scenario è completamente cambiato, sia a causa dell’inflazione galoppante, sia per i recenti rialzi del costo del denaro che hanno “normalizzato” i tassi riportandoli sui livelli del 2015. Non ci sarà un impatto significativo sul mercato dei mutui a seguito di queste manovre della BCE. L'aumento dei tassi non influenza sul merito di credito e sulla bancabilità dei potenziali acquirenti, anzi li spinge ad accelerare il processo di acquisto per accaparrarsi buone offerte per il timore che salgano ancora i tassi. In provincia di Bari, secondo i dati di MutuiOnline.it, la situazione sembra essere di fiducia nel mercato: il 2022 ha fatto registrare il record storico nell’importo medio erogato (139.167 euro), ben 17mila più alto della media pugliese. Questo testimonia un mercato in grande movimento e, qualora i tassi dovessero stabilizzarsi su questi livelli, potremo sicuramente assistere ad una situazione di sostanziale continuità nel 2023. Anche perché il mercato immobiliare italiano è in buona salute».
Chi si ritrova con contratti a tasso variabile, quanto spende oggi in più rispetto a prima del rialzo del costo del denaro?
«Ipotizziamo lo scenario di un mutuo ventennale da 160mila euro per un immobile del valore di 200mila: la migliore offerta a metà luglio, quindi di poco antecedente rispetto al primo rialzo dei tassi ad opera della BCE, prevedeva un pagamento di 715 euro al mese, con Tan 0,70%. Adesso, con gli stessi parametri, pagherà una rata di 757 euro con Tan dell’1,30% e Taeg dell’1,47%. Si tratta di circa 10mila euro di interessi in più spalmati appunto su 20 anni. Nonostante l’aumento dei tassi è ancora possibile tenere al minimo i rimborsi confrontando le varie offerte sul mercato».
Attualmente conviene più il tasso fisso oppure il variabile?
«Al momento sul mercato c’è davvero molta differenza nel rimborso dei mutui a tasso fisso e di quelli a tasso variabile. In particolare, considerando i mutui a 20 e 30 anni, lo spread dei tassi medi secondo l’ultima rilevazione di ottobre di MutuiOnline.it è stato di circa 130 bps (2,36% vale il tasso medio variabile, 3,68% il tasso fisso medio). Con il tasso variabile l’aspirante mutuatario è certo di pagare meno in questo momento, ma rischia di pagare di più nel futuro, Sono comunque molti i consumatori che si accollano il rischio e che puntano sul variabile (27,5% a ottobre rispetto al 12% del primo trimestre dell’anno), forse pensando alla possibilità di una successiva surroga. Una valida alternativa è rappresentata dai mutui a tasso variabile con cap che permettono di unire i costi più bassi del variabile alla certezza di un tetto massimo raggiungibile. Grazie alla sua versatilità questo prodotto a ottobre ha rappresentato il 21% delle richieste, un record assoluto e inimmaginabile se si pensa che a inizio anno era sotto l’1% del mix».
Come è possibile ottenere le condizioni più vantaggiose?
«Mantenendo basso il LTV (è il rapporto tra l’importo di mutuo richiesto e il valore dell’immobile - n.d.r.) e chiedendo durate più brevi. Inoltre, proprio qualche giorno fa, sono state sbloccate le agevolazioni per i giovani under 36 in possesso di alcuni requisiti (tra cui l’Isee sotto i 40mila euro) che prevedono l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dall’imposta sostitutiva per i mutui, oltre a un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in caso di acquisto soggetto a Iva. Inoltre vi è una copertura da parte del Fondo di garanzia mutui prima casa fino all’80% della quota capitale. Nei prossimi giorni vedremo come si muoveranno gli istituti di credito, ma si stima che a questo si possa aggiungere anche un taglio di circa 40 bps del valore dei tassi, con ingenti risparmi».
