Addentrarsi nella giungla dei finanziamenti per l’acquisto della casa merita una premessa. Per ridurre al massimo i rischi, le banche (memori della storia: vedi lo scandalo dei subprime che nel 2008 scatenò una crisi mondiale per erogazioni fatte a clienti molto poco affidabili) sono diventate molto più circospette nel concedere mutui. A parte dettagli divertenti come la verifica sull’estratto conto dell’accredito dello stipendio del cliente (anziché, ormai retaggio del passato, il semplice riscontro della busta paga, magari taroccata), oggigiorno servono garanzie che purtroppo non tutti i candidati riescono a fornire. La richiesta, molto alta, è infatti di gran lunga superiore ai perfezionamenti, che si stima rappresentino l’80% del totale dei mutui concessi: secondo i Dati Statistici notarili, in Italia nel 2021 sono stati complessivamente 448.000 (con un incremento di oltre il 23% rispetto al 2020 e di circa il 13% rispetto al 2019) per un capitale erogato dagli istituti di credito per finanziamenti ipotecari che ha superato i 69 miliardi (in aumento di quasi il 20% rispetto al 2020 e di quasi il 10% rispetto al 2019). Le operazioni di surroga (che non rappresentano nuove operazioni in senso economico perché sono rinegoziazioni di rapporti debitori preesistenti) hanno inciso meno del 7% sul totale: è possibile concludere che circa il 93% del capitale erogato si riferisca dunque a nuova liquidità immessa nel sistema produttivo.
Di questa enorme somma in circolo a beneficiarne sono però soltanto coloro che sono in grado di soddisfare particolari requisiti. A parte iniziative meritorie come il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (di cui parliamo a parte), generalmente è tagliato fuori chi ha un reddito troppo basso per pagare le rate. Fermo restando che senza un contratto di lavoro a tempo indeterminato il finanziamento si può ottenere soltanto con una fideiussione che sia solida, la quota mensile da restituire non può superare normalmente il 40% dello stipendio. C’è dunque da fare un bel po’ di calcoli quando si intende acquistare una casa, cominciando intanto dal presupposto che, a parte eccezioni, le banche concedono capitale fino all’80% del valore dell’immobile a mutuatari che alla scadenza dell’operazione non potranno avere più di 75 anni (non a caso, sotto il profilo demografico l’età di gran lunga prevalente è quella compresa tra i 36 ed i 45 anni: si registrano circa 2.051 operazioni di finanziamento ogni 100.000 abitanti). Inoltre, nel coacervo di proposte, si dovrà scegliere tra offerte a tasso fisso oppure a tasso variabile. In aprile i tassi di interesse sui prestiti erogati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie (Tasso annuale effettivo globale, Taeg) si sono collocati (fonte Bankitalia) al 2,15% (rispetto al 2,01% di marzo), ma a maggio si è registrato un ulteriore rialzo.
L’analisi dei costi è possibile in tempo reale consultando il sito MutuiOnline.it. Un individuo di 40 anni con contratto a tempo indeterminato che guadagni 1.500 euro netti mensili può ottenere un finanziamento di 150mila euro per un appartamento a Bari del valore di 300mila euro pagando per un mutuo a 30 anni a tasso fisso non meno di 573,37 euro (tasso 2,25%; Taeg: 2,38%), a tasso variabile non meno di 450,63 euro (ad oggi 0,53%, risultato di un Euribor a 3 mesi negativo + 0,83% di spread; Taeg 0,75%). Un giovane (o una giovane) di 30 anni, sempre con un lavoro stabile, che intenda comprare a Bari una casa, magari (più piccola) del valore di 250mila euro, e che, disponendo di 1.600 euro al mese, ma di minore capitale, richieda un mutuo di 170mila euro a 30 anni lo otterrebbe a tasso fisso restituendo 655,03 euro al mese (tasso finito 2,31%; Taeg 2,42%) e a tasso variabile ridando 527,48 euro al mese (0,75%: Euribor a 1 mese + 1,25%; Taeg: 0,82). Attualmente (come spiegato nell’altro articolo) conviene optare per il tasso fisso anche perché sono già previsti rialzi dei tassi di interesse da parte della Bce: il primo scatterà a luglio, il secondo a settembre.
Già si calcola quanto sarà l'esborso maggiore per le famiglie che hanno optato per il variabile: sulla base degli attuali indici Euribor e delle migliori offerte presenti sul mercato, per una prima casa a Bari del valore di 400mila euro un impiegato 49enne con contratto a tempo indeterminato da 1.700 euro netti mensili, che paga attualmente 620 euro al mese per un mutuo a 30 anni di 200mila euro, sborserà 642 euro con un aumento dello 0,25% e poi 665 euro quando l'incremento sarà dello 0,50%. La maggiore spesa sarà, dunque, a partire dall’ultimo trimestre, di 46 euro al mese con un aggravio annuale di 552 euro. Insomma, in caso di aumento dei tassi di mezzo punto, il costo complessivo di un mutuo a tasso variabile a 30 anni, per le maggiori rate mensili, salirebbe in totale di 16.560 euro. Va però considerato che l’andamento dei tassi variabili potrebbe subire modifiche in negativo o in positivo durante il corso del finanziamento, con effetti diversi sulla spesa di chi ha acceso un mutuo.
