Dune costiere, c'è il progetto di un resort a 5 stelle: l'area di oltre 140 ettari venduta a un immobiliarista romano

Un resort a cinque stelle con campo da golf a 18 buche potrebbe sorgere sulle colline di Ostuni, in un’area di oltre 140 ettari tra Torre Bianca, Fiume Morello e Difesa di Malta, all’interno del Parco naturale delle Dune Costiere. La struttura si troverebbe a circa 20 minuti d’auto dalla Masseria San Domenico di Fasano, uno dei pochi resort pugliesi già dotati di campi da golf. È quanto prevede il contratto preliminare firmato dalla famiglia Tatò, proprietaria del vasto compendio agricolo, con un facoltoso immobiliarista romano interessato a trasformare terreni oggi agricoli in un polo turisticoricettivo di alta gamma. L’operazione vale 7 milioni di euro, circa 50 euro al metro quadro, una cifra dieci volte superiore al valore agricolo medio della zona.

Il compendio è costituito da fondi rustici e da alcuni manufatti rurali di antica costruzione. Il progetto allegato al preliminare ricalca un intervento già approvato in passato, prevedendo la riconversione dell’area in un complesso turistico con strutture ricettive, servizi e un percorso golfistico regolamentare. Trattandosi di un’area interna al Parco, ogni intervento richiederà comunque il nulla osta dell’Ente Parco, passaggio obbligatorio per qualsiasi trasformazione che incida su habitat, paesaggio e destinazioni d’uso.

L’accordo, però, non è definitivo: il contratto si scioglierà automaticamente se non verranno superate le verifiche urbanistiche e catastali, se emergeranno diritti di prelazione dei confinanti o se non arriveranno l’autorizzazione unica Zes e il permesso a costruire.

Proprio sul diritto di prelazione e sui poteri delle Zes interviene l’avvocato Alfieri Zullino, incaricato da alcuni proprietari confinanti. Il legale pone interrogativi che toccano il cuore del rapporto tra tutela agricola, trasformazioni territoriali e autonomia locale.

Sul tema della prelazione agraria, Zullino osserva che il prezzo fissato nel preliminare incorpora aspettative di trasformazione urbanistica non ancora formalizzate, rendendo di fatto impossibile per un coltivatore diretto esercitare il proprio diritto. «Il prelazionario si trova di fronte a un’alternativa impossibile: oppure rinunciare alla prelazione accettando la trasformazione del territorio, o esercitarla pagando un prezzo che non corrisponde al valore agricolo del fondo». E aggiunge: «Quando il diritto è reso inutilizzabile da un prezzo esorbitante, non è più un diritto: è una finzione giuridica».

Il secondo fronte riguarda i limiti delle procedure Zes e il ruolo del Comune di Ostuni. Zullino richiama la recente decisione del Consiglio comunale di Ostuni, che ha respinto la mozione per sottoporre i progetti della Zona economica speciale al vaglio consiliare. Una scelta che, secondo il legale, apre un problema di legittimazione democratica: «La semplificazione non può tradursi nella rinuncia del Comune alle proprie funzioni di programmazione territoriale». E ancora: «È legittimo che una conferenza di servizi possa approvare varianti urbanistiche in un’area naturale protetta senza un passaggio politico effettivo?».

L’avvocato sottolinea anche il nodo della partecipazione pubblica: «Il tempo della velocità non può cancellare il tempo della democrazia. Le comunità locali devono poter incidere sulle scelte che trasformano il loro territorio».

Domande che, al di là del caso specifico, toccano nodi irrisolti del diritto urbanistico contemporaneo: il bilanciamento tra sviluppo e tutela, tra velocità amministrativa e partecipazione democratica, tra interesse privato e funzione sociale del territorio.