Affitti brevi, cedolare secca dal 21 al 26%? Cosa potrebbe cambiare dal 2026

(Adnkronos Salute) - Cedolare secca più alta per chi dal 1° gennaio 2026 stipulerà affitti brevi, direttamente o tramite portali e intermediari.

Tra le novità contenute nella prima bozza della Legge di Bilancio 2026 è questa la più controversa, non trapelata nel corso dei lavori preparatori. Si prevede in particolare un rialzo dal 21% al 26% della tassazione per chi loca anche un solo appartamento per brevi periodi.

Nessuna differenziazione quindi in base al numero totale di immobili affittati per brevi periodi, come invece previsto ad oggi. Tutti i contribuenti sarebbero chiamati a far fronte a una tassazione più gravosa, meno conveniente dell’IRPEF per i titolari di redditi bassi.

La cedolare secca è il regime sostitutivo IRPEF di tassazione degli affitti che, ad oggi, prevede tre diverse aliquote. Si applica nella misura del 21 per cento per le locazioni di immobili a finalità abitativa, scende al 10 per cento per i contratti a canone concordato ed è pari al 26 per cento sugli affitti brevi.

Quando si parla di affitti brevi si fa riferimento alle locazioni di durata non superiore a 30 giorni, stipulati direttamente o tramite portali di intermediazione immobiliare.

Partire dalle regole ad oggi in campo è fondamentale per chiarire il perimetro delle novità previste dalla prima bozza della Legge di Bilancio 2026. Già attualmente infatti l’aliquota della cedolare secca per gli affitti di breve durata è pari al 26 per cento, con una deroga in caso di locazione di un solo immobile all’anno.

In pratica, ad oggi chi affitta per brevi periodi un solo appartamento all’anno può applicare la cedolare secca nella misura del 21 per cento. La norma è stata introdotta quando, con la Legge di Bilancio 2024, è stato fissato il rialzo della tassazione al 26 per cento.

La bozza della Legge di Bilancio 2026 diffusa dopo l’ok al testo, arrivato nel corso del Consiglio dei Ministri del 17 ottobre, cancella la misura di maggior favore per chi affitta un solo immobile all’anno.

In sostanza, non c’è più alcuna differenziazione sulla base del numero di immobili locati per brevi periodi: la cedolare secca passa per tutti alla misura più alta del 26 per cento.

Stessa cosa in caso di affitti tramite intermediari o portali online: in questo caso si prevede che all’atto del pagamento del corrispettivo venga applicata una ritenuta pari per l’appunto al 26 per cento, considerata a titolo di imposta in caso di opzione per la cedolare secca e come acconto in caso di scelta, in sede di dichiarazione dei redditi, di tassazione ordinaria con le aliquote IRPEF per scaglioni.

La norma, ancora in bozza, ha da subito suscitato critiche e polemiche. Dal punto di vista tecnico, è bene evidenziare che in caso di passaggio dal 21 al 26 per cento, la tassazione con la cedolare secca potrebbe rivelarsi non più la scelta migliore.

Si ricorda infatti che la cedolare secca resta in tutti i casi un regime opzionale, da valutare con cura. Non sempre è infatti conveniente applicarlo ma, al contrario, per i titolari di redditi di importo più basso potrebbe apparire più vantaggioso restare nel regime ordinario IRPEF.

L’aliquota più bassa, applicata ai redditi fino a 28.000 euro, ammonta infatti al 23 per cento.

A livello fiscale si deve inoltre considerare che sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni. Di contro, lo stesso è compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali, come nel calcolo dell’ISEE.

Se già di base la convenienza della cedolare secca al 21 per cento necessita di valutazioni caso per caso, portare al 26 per cento la tassazione degli affitti brevi renderebbe ancora meno impattante il beneficio della flat tax.

Il rischio? Alimentare paradossalmente il mercato degli affitti irregolari. La discussione resta quindi aperta, e si resta in attesa di conferme in primis dalla versione definitiva del DdL di Bilancio 2026, atteso ormai a breve in Parlamento.