Mutui alle stelle, ecco chi paga il conto della crisi

La pandemia e la crisi che ne è conseguita sono stati fatti eccezionali ed imprevisti, ma non ci sono scuse per chi ha erogato mutui a tasso variabile piuttosto che fisso in un mondo che registra tassi negativi da oltre 10 anni.

Così chi ha stipulato un mutuo casa a tasso variabile negli ultimi anni è rimasto fregato. E con l’impennata dei tassi negli ultimi due anni, grazie alle manovre anti-inflazione della Bce da giugno 2022, i poveri mutuatari a tasso variabile hanno scoperto gli effetti drammatici della scelta sbagliata.

Buone notizie però all’orizzonte. A gennaio, finalmente, secondo il rapporto mensile Abi, il tasso dei prestiti alle famiglie per l’acquisto dell’abitazione hanno mostrato i primi timidi segnali di discesa.

Scende il costo e iniziano a salire anche i volumi allentando la stretta creditizia per questo comparto in netta controtendenza rispetto all’andamento dei prestiti alle imprese in genere e alle famiglie per finanziare i consumi.

A questo punto il popolo delle «famiglie dei mutui variabili» inizia a porsi la legittima domanda: continuo così, visto che il peggio è passato, oppure cambio mutuo o banca? Certo prima, quando il tasso euribor sembrava salire giornalmente, era una questione di sopravvivenza dei bilanci familiari.

Il sistema bancario, è apparso incapace nel fornire valide soluzioni se non appoggiandosi, anche in questo caso, alla garanzia di Stato. Infatti fino alla fine del 2023 il fondo di solidarietà gestito da Consap per conto del Mef ha permesso di usufruire di una soluzione temporanea sospendendo il mutuo fino a 18 mesi, eliminando qualsiasi riferimento all’Isee ed estendendolo anche a lavoratori autonomi e liberi professionisti purché ricorressero i presupposti di accesso: perdita del lavoro, calo significativo del fatturato, disabilità o invalidità e subentro a persona deceduta titolare del mutuo.

In pratica la sospensione del mutuo consentiva di allungare il piano di ammortamento senza pagare gli interessi che, durante il periodo di sospensione, venivano corrisposti dal fondo.

Per il solo 2023 si è anche concesso per mutui fino a 200 mila e per famiglie con Isee fino a 35 mila euro di poter rinegoziare mutui da tasso variabile in fisso.

Finita l’emergenza si torna al regime ordinario. Tutte le famiglie «ricche» - ovviamente è un eufemismo - con un Isee superiore a ben 30 mila euro, oppure con un mutuo eccedente il limite di 250 mila euro, se la devono vedere da sole.

Non potendo più sospendere, l’alternativa, in attesa che i tassi inizino a calare nel secondo semestre 2024 come da aspettative dei mercati finanziari, è fra surroga e rinegoziazione per poter rendere la rata mensile più adeguata al famigerato rapporto rata/reddito e non fare il «povero ricco». Con la prima, la surroga, cambi banca, se ti vuole un’altra banca; con la seconda, la rinegoziazione, cambi le condizioni con la tua banca.

La prima costa solo 35 euro di imposte ipotecarie, la seconda nemmeno quello. Ma mentre con la surroga sei libero di rideterminare il piano di ammortamento del tuo mutuo, come se lo stessi stipulando per la prima volta, la rinegoziazione deve sottostare ai vincoli che la normativa regolamentare impone alle banche.

È quel limite, imposto dall’Eba (Autorità bancaria europea), che il ministro Giorgetti ha recentemente chiesto venisse modificato aggiornando la normativa per la quale una banca che ristruttura un mutuo debba contestualmente classificare come «cattivo pagatore» il proprio debitore se il valore attuale netto delle nuove rate comporta una perdita superiore all’1%; auspica, il ministro, che tale limite venga innalzato al 5% per offrire maggiori margini di manovra alle banche.

Tecnicismi a parte, la matrigna Europa determina una situazione paradossale: chi non ha problemi a pagare la rata lievitata o ne ha pochi potrà andarsi a cercare un’altra banca che, proprio perché appetibile come cliente, non avrà problemi alla surroga; chi invece ha i problemi, se li tiene! Perché con la vecchia banca, qualora la stessa fosse disponibile alla rinegoziazione, ha spazi di manovra limitati; dove con la nuova banca non riuscirà nemmeno ad instaurare una nuova relazione essendo in difficoltà.

È il paradosso quotidiano vissuto dalla classe media: troppo ricca per essere considerata povera e usufruire del supporto statale e troppo povera per essere considerata ricca e godere dei privilegi del sistema finanziario. Nel frattempo non resta che continuare a resistere e sperare che le aspettative di ribasso dei tassi dal secondo semestre 2024 si avverino.